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管委會決議,未公告之效力為何?
 (99/08/16)管委會決議,未公告之效力為何? 

社區管委會會定期召開委員會議,並且會由各委員提出一些改善社區的作法,這些作法都會經過昨委員討論並投票表決,而且都會留下完整的會議記錄…請問在這樣的前提下,社區管委會委員開會所決議的事項是否具有法律效力?再者有無公告是否會有差別? 

A:

所謂管理委員會,係指為「執行」區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織(公寓大廈管理條例第3條第9款參照),所以,管理委員會雖得決議相關事項,惟其決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議(公寓大廈管理條例第37條參照);違反者,自是無效。

至於管理委員會決議之效力,有無公告是否有差別?則視其決議內容而定;若決議內容,不公告以至於住戶無從遵守者,在未公告前,自不得解為「對住戶生效力」;另決議內容,依規約或區分所有權人會議決議或內政部會議規範之規定,應公告者,在未公告前,也不得解為「對住戶生效力」(其與公寓大廈管理條例第34條所定者,尚屬有間)。

另值得一提的是,按總會之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議,但出席社員,對召集程序或決議方法,未當場表示異議者,不在此限,民法第56條第1 項定有明文。又公寓大廈係由區分所有權人所組成之人的組織體,區分所有權人會議為其最高意思機關,其區分所有權人會議之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,得類推適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定,由區分所有人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議(最高法院91年度台上字第1848號判決、臺灣高等法院95年度上字第84號民事判決參照)。

至於規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人則得於規約成立後3個月內,請求法院撤銷之,民法第799-1條第3項業己明定,不須再類推適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定了。惟須注意3個月之除斥期間,臺灣臺北地方法院99年度訴字第342號民事判決:「按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔,由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者,不在此限。前項規定,於專有部分經依前條第3項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者,準用之。規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內,請求法院撤銷之。區分所有人間依規約所生之權利義務,繼受人應受拘束;其依其他約定所生之權利義務,特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者,亦同,民法第799條之1定有明文。是區分所有權人如不同意規約之內容者,得於規約成立後3個月內請求法院撤銷之。惟查,華納花園別墅大廈規約係於91621日經區分所有權人會議決議訂立,系爭規約第10條第2項已生效施行多年,並未變更,原告以系爭規約第10條第2項違反民法第799條之1之規定,請求法院撤銷,顯然已逾3個月之除斥期間,是原告此部分之請求,並無理由。」可資參照。

 

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